Stockholms tingsrätt har ålagt en bostadsrättsförening att betala ersättning till en medlem efter att hennes lägenhet blivit vattenskadad. Totalt handlar det om över 230 000 kronor, bland annat för bostadens värdeminskning.
En kvinna med bostadsrätt vid Östra station i Stockholm fick en vattenskada i sin lägenhet under 2021 och ytterligare en år 2023. Brf-medlemmen hade tänkt sälja bostadsrätten men kunde inte på grund av lägenhetens skick och kunde inte bo där själv heller.
Kvinnan valde att vända sig till Stockholms tingsrätt för att yrka på ersättning från bostadsrättsföreningen för de extra kostnader som detta medfört, exempelvis för lägenhetens värdeminskning och upprätthållande av bolån, med hänvisning till att vattenskadorna uppkommit till följd av att föreningen åsidosatt sitt underhållsansvar enligt 7 kap. 4 och 12 §§ bostadsrättslagen.
I sin talan i rätten framförde hon bland annat att föreningen “inte på ett tillräckligt skyndsamt, ändamålsenligt och fackmässigt sätt utrett och åtgärdat de återkommande bristerna i fastighetens dagvattenavledning vid lägenheten (…)”
Vidare framhöll bostadsrättshavaren att fackmannamässigt underlag och föreningens egna slutbesiktningsdokument visar att den del av lägenhetens konstruktion som utsatts för markfukt inte bestått av material avsett för det. Även rent byggtekniskt ska det ha upptäckts brister. Försumligheten ska också ha befästs genom ett beslut från miljöförvaltningen, där det aktuella ärendet fortfarande inte är avslutat.
Föreningen förde i sin talan exempelvis fram att det saknas samband mellan de påstådda skadorna och hur föreningen agerat. Det tillades också att eftersom någon försäljning ännu inte skett av lägenheten, så ska föreningen inte behöva hållas ansvarig för eventuell framtida skada.
Tingsrätten kom inledningsvis fram till att föreningen inte åtgärdat aktuella brister i fastigheten på ett tillräckligt skyndsamt, ändamålsenligt och fackmannamässigt sätt, trots att föreningen haft underhålls- och reparationsansvar för dessa.
Enligt domen har föreningen genom vårdslöshet vållat den andra vattenskadan i lägenheten samt orsakat att kvinnan inte kunde flytta tillbaka till sin lägenhet förrän i januari 2025. Föreningen har även bidragit till att miljöförvaltningens ärende fortfarande inte är avslutat.
En auktoriserad fastighetsvärderare har i ett yttrande bedömt att lägenhetens marknadsvärde i felfritt skick var cirka 3 600 000 kronor i maj 2023 och cirka 3 800 000 kronor i december 2025. I vattenskadat skick bedömdes lägenhetens marknadsvärde i december 2025 istället till cirka 3 300 000–3 600 000 kronor, under vissa förutsättningar.
Flera av de förutsättningar som värderaren utgått ifrån ansågs av rätten vara utredda, bland annat att det finns en historia av fuktproblem, att avhjälpandearbeten utförts och att det finns ett pågående tillsynsärende. Samtidigt konstaterades att ingen kunnat intyga att avhjälpandearbetena utförts på ett fackmannamässigt sätt.
Omständigheterna bedömdes av rätten ha påverkat värdet på lägenheten negativt.
“Det faktum att lägenheten tidigare drabbats av omfattande vattenskador, varav föreningen anses vållande till en, tillsammans med det faktum att tillsynsärendet fortfarande inte är avslutat vid miljöförvaltningen påverkar emellertid enligt tingsrätten marknadsvärdet i negativ riktning.”
Tingsrätten tillade att domstolen också delar fastighetsvärderarens bedömning gällande föreningens historia av passivitet; att den bör anses vara en förvaltningsrisk som kan ha viss värdepåverkan.
Vidare fastslogs att lägenheten kunnat säljas först från januari 2025 och mot bakgrund av värderarens utlåtande i stort så bedömdes värdeminskningen uppgå till skäliga 100 000 kronor.
Trots att kvinnan ännu inte sålt lägenheten, vilket föreningen invänt mot, utgör värdeminskningen enligt domen en ersättningsgill skada i sig. Föreningens försumlighet bedömdes ha orsakat den andra vattenskadan, tillsynsärendet och därmed värdeminskningen.
Medlemmen bedömdes också ha rätt till ersättning för den avgift hon betalat till föreningen sedan hon flyttat till ett evakueringsboende efter den andra vattenskadan och ett år framåt, samt för räntekostnader hon haft för bolån mellan september 2023 och januari 2025, och kostnader för mäklarannons.
Sammantaget ålades föreningen att ersätta bostadsrättshavaren med 236 962 kronor.
