Högsta domstolen (HD) prövade nyligen ett mål om markhyra, även kallad tomträttsavgäld, där parterna var en brf på Gärdet i Stockholm och Statens Fastighetsverk. Domstolen valde att döma till fördel för föreningen.
På Gärdet i Stockholm har Brf Smyrna 5 en fastighet på mark med tomträtt. Marken ägs av Statens Fastighetsverk (SFV) och myndigheten tar ut hyra för marken av föreningen, så kallad tomträttsavgäld som i regel brukar omprövas var tionde år. Hösten 2021 började en ny avgäldsperiod löpa och enligt SFV:s beräkningar skulle den nya markhyran höjas rejält.
Hur tomträttsavgälden ska bestämmas är reglerat i 13 kap. 11 § jordabalken och utgångspunkten ska vara det värde marken ifråga har vid tiden för omprövningen, med hänsyn tagen till ändamålet med upplåtelsen av marken.
Förutom markvärde så ingår även avgäldsränta som variabel i beräkningen av markhyran. Räntan ska motsvara “den avkastning av den upplåtna marken som fastighetsägaren under samma tid skulle ha fått på grund av markinnehavet ifall tomträtt till marken inte hade upplåtits”. Därutöver tas hänsyn till den så kallade triangeleffekten, vilken exempelvis förklaras i fallet ”Muskotnöten” NJA 1988. I korthet går den ut på att “avgälden, som är oförändrad under avgäldsperioden, bör bestämmas med hänsyn tagen även till att markens värde fortlöpande ökar under perioden”.
Om parterna inte kan enas om en ny nivå för markhyran, går frågan vidare till domstol där ett belopp som anses skäligt i det specifika fallet bestäms, vilket också skedde i fallet med Brf Smyrna 5 och SFV.
Enligt föreningen hade en årlig tomträttsavgäld på 1,9 miljoner kronor varit rimlig, men SFV begärde att den skulle uppgå till nära 5,5 miljoner kronor. Det fick föreningen att vända sig till domstol med ett överklagande.
Myndighetens beräkning utgick ifrån ett markvärde på 183 000 000 kronor och en avgäldsränta på tre procent. Föreningen framhöll å sin sida att markvärdet i beräkningen borde ligga på 167 433 480 kronor och avgäldsräntan på en procent.
Mark- och miljööverdomstolen vid Svea hovrätt satte markvärdet till 167 433 480 kronor, men valde att utgå ifrån en högre långsiktig realränta än föreningen föreslagit, vilket fick den årliga avgälden att landa på 5 023 004 kronor. Föreningen överklagade hovrättens beslut och HD har nu prövat frågan.
HD fastslog att räntesatsen skulle ligga på 1,75 procent, vilket ger en årlig avgäld på 2 900 000 kronor. I bedömningen konstateras bland annat att parterna hade lagt upp sin talan på ett sådant sätt att avgäldsräntan behövde bestämmas “med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden”.
Gällande räntenivån så hänvisade HD exempelvis till en långtidsprognos från Konjunkturinstitutet där realräntan bedömdes ligga kring en procent runt år 2025 och därefter “mycket långsamt” stiga för att landa på lite drygt två procent först vid år 2047, för att sedan ligga still ungefär på den nivån fram till år 2060.
HD anser att det finns fog för slutsatsen att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden troligen “ganska stabilt” kommer att ligga kvar på en nivå under två procent under “en stor del av den tid som är av betydelse för bestämmandet av avgälden”.
När det gäller fastighetsmarknaden bedömer domstolen det som sannolikt att en långsiktig realränta där, när det är fråga om mark som antas stiga i värde, inte kommer avvika så mycket från den räntan.
“Med hänsyn tagen även till övriga omständigheter, främst det förhållandet att tomträtten avser bostadsändamål, framstår en avgäld som bygger på en avgäldsränta på 1,75 procent, med triangeleffekten beaktad, som rimlig för den aktuella perioden.”
Domstolen har uttryckt att tanken är att domen ska bli vägledande.
Sveriges Radio (SR) Studio Ett sände nyligen en intervju med en representant för föreningen, som efter att ha förlorat i Svea hovrätt (Mark- och miljööverdomstolen) valde att höja avgiften för sina medlemmar.
– För en genomsnittstrea i våran bostadsrättsförening så innebar det en avgiftshöjning på ungefär 3 500 kronor i månaden, säger Heresh Zaremand, ekonomiansvarig i Brf Smyrna, i SR:s inslag.
Avgiftshöjningen ledde till att flera grannar var tvungna att sälja sina bostadsrätter eftersom de inte klarade av den ekonomiska press som avgiftshöjningen satte på deras hushåll. Att som förening gardera sig mot kommande höjningar av markhyran är svårt då man inte kan veta vad markvärdet blir i framtiden, tillägger Heresh Zaremand.
I SR Ekot gav Jon Granstedt, chef för fastighetsrätt på SFV, följande kommentar kring om HD-domen kommer påverka hur de sätter markhyror även för andra med tomträtt.
– Det måste vi sätta oss ner och analysera lite grann, hur domskälen ser ut och hur långt man kan dra vägledning av domen även för andra tomträtter.
Gällande det aktuella fallet förklarar Jon Granstedt att SFV beräknade markhyran utifrån en avgäldsränta på tre procent enligt praxis, att Mark- och miljööverdomstolen fastslagit det som räntesats.
Text: Linda Myrin
