Hovrätten ändrar beslut om återbetalning av oskälig hyra

Hyresnämnden gav en man som hyrt en del av en bostadsrätt i andrahand rätt till återbetalning av oskälig hyra. Nu har hovrätten ändrat beslutet med hänvisning till att jordabalken inte är tillämpbar i det aktuella fallet. Svea hovrätt har prövat ett mål om återbetalning av hyra vid andrahandsuthyrning av en del av en bostadsrättslägenhet. Hyresnämndens slutsats blev att uthyrningen omfattas av jordabalken, men hovrätten slog istället fast att den omfattas av privatuthyrningslagen. Detta då den aktuella lägenheten endast hyrts ut en gång och den senare hyresgästen inträtt i ett redan existerande hyresavtal. Därmed saknas grund för återbetalning enligt hyreslagens regler. Det aktuella målet rörde en bostadsrättsinnehavare som hyrt ut en del av sin lägenhet i andra hand. Av bostadsrättens totala yta på 123 kvadratmeter, bestod uthyrningsdelen av 40 kvadratmeter med kök och badrum. En av hyresgästerna begärde återbetalning av hyra med hänvisning till att hyran varit oskälig. Hyresnämnden i Stockholm beslutade i januari att bostadsrättsinnehavaren skulle återbetala totalt 70 150 kronor. Hyresgästen hävdade att det “varit fråga om två upplåtelser av en och samma lägenhet, varav den sista till honom”, och att jordabalken därför var tillämpbar. Hyresnämnden i Stockholm bedömde också att upplåtelsen omfattades av jordabalken (12 kap.) eftersom den ansågs vara den andra uthyrningen av bostaden. Med stöd av reglerna om skälig hyra beräknade nämnden att hyran borde ha varit 3 450 kronor per månad i stället för de 6 500 kronor som hyresgästen betalat. Nämnden konstaterade också att det av utredningen i målet framgår att hyresgästen tecknat ett hyresavtal i samband med att han flyttade in i uthyrningsdelen. Även om någon hyra inte anges i avtalet, blev nämndens slutsats att tecknandet av avtalet måste innebära att “det rör sig om ett nytt hyresförhållande”. Därmed måste upplåtelsen till hyresgästen “därför betraktas som en egen upplåtelse och är då också upplåtelse två eftersom det andra rummet i uthyrningsdelen disponerades av en annan person”. Den sammantagna bedömningen blev att reglerna om återbetalning av hyra således skulle anses tillämpliga i det aktuella fallet. Bostadsrättsinnehavaren överklagade beslutet till Svea hovrätt och hävdade att privatuthyrningslagen skulle tillämpas. I sin dom redogör hovrätten för att lagen gäller när någon utanför näringsverksamhet hyr ut en bostadslägenhet. Hovrätten konstaterade också att en annan hyresgäst redan hade nyttjanderätt till uthyrningsdelen när den senare hyresgästen flyttade in, av vilket följer att den senare hyresgästen måste ha inträtt som medhyresgäst tillsammans med den första “i dennes hyresavtal beträffande hela uthyrningsdelen”. Vidare lyftes att flera rum i en och samma bostad i vissa fall kan betraktas som enskilda lägenheter, men att det oavsett detta endast är den första upplåtelsen som privatuthyrningslagen gäller för. “Oavsett hur det förhåller sig med frågan om vilka upplåtelser som förekommit, innebär emellertid undantagsbestämmelsen 1 § första stycket sista meningen privatuthyrningslagen att lagen endast gäller den första upplåtelsen, om fler än en lägenhet upplåts.” Efter genomgång av utredningen konstaterar hovrätten att det i det aktuella fallet handlat om en lägenhet som endast hyrts ut en gång. Den senare hyresgästen hade inte “ingått ett nytt eget och fristående hyresavtal”, utan inträtt i ett redan befintligt. Någon ny upplåtelse hade alltså inte skett, vilket innebar att privatuthyrningslagen var tillämplig. I sin dom framhåller hovrätten att när privatuthyrningslagen gäller finns ingen möjlighet till återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 f § jordabalken, eftersom bestämmelsen endast gäller hyresförhållanden som omfattas av hyreslagen. Hovrätten ändrade därför hyresnämndens beslut och avslog hyresgästens talan i sin helhet. “Att fler än en lägenhet upplåtits, har alltså inte påståtts i målet. Hovrätten konstaterar dessutom att utredningen inte heller ger vid handen att det har varit fråga om flera lägenheter som har upplåtits. Detta innebär att privatuthyrningslagen är tillämplig och att återbetalning enligt 12 kap. 55 f § jordabalken inte kan komma i fråga.” Hovrätten konstaterade alltså att den aktuella lägenheten endast hyrts ut en gång, och att den senare hyresgästen inträtt i ett redan existerande hyresavtal (vilket först tecknades med en annan hyresgäst), inte att en ny upplåtelse skett. Därför bedömdes uthyrningen omfattas av privatuthyrningslagen, vilket gör att återbetalning enligt 12 kap. jordabalken kan anses som uteslutet.